Bei meiner ersten Visning in Göteborg habe ich zwanzig Minuten lang Schränke geöffnet und am Ende gefragt, ob die Küche neu sei. Der Mäklare sagte ja. Beides stimmte, und beides war vollkommen nutzlos.
Der schwedische Immobilienmarkt hat eine Eigenheit, die für Deutsche schwer zu greifen ist: Der Mäklare arbeitet für den Verkäufer und wird von ihm bezahlt, ist aber gesetzlich verpflichtet, auch dich korrekt zu informieren. Er darf dich nicht anlügen. Er muss dir aber auch nicht von selbst erzählen, dass die Förening nächstes Jahr das Dach neu macht.
Die Qualität deiner Besichtigung hängt also fast vollständig an deinen Fragen. Hier sind sie, nach Objektart sortiert. Die schwedische Fassung steht dabei, damit du sie auch stellen kannst, wenn dein Schwedisch noch nicht trägt — oder sie einfach zeigst.
Wenn es eine Bostadsrätt ist
Die Förening
Ihre Finanzen sind deine Finanzen. Das entscheidet über die nächsten zehn Jahre mehr als die Wohnung selbst, und es ist der Teil, den deutsche Käufer am häufigsten überspringen.
- Kan jag få föreningens senaste årsredovisning och stadgar? — Bekomme ich den letzten Jahresabschluss und die Satzung der Förening?
- Hur stor är föreningens skuld per kvadratmeter? — Wie hoch ist die Schuld der Förening pro Quadratmeter?
- När är föreningens lån bundna till, och till vilken ränta? — Bis wann laufen die Kredite der Förening, und zu welchem Zins?
- Finns en underhållsplan, och vad står närmast på tur? — Gibt es einen Instandhaltungsplan, und was steht als Nächstes an?
- Har avgiften höjts de senaste tre åren, och är en höjning beslutad? — Wurde die Avgift in den letzten drei Jahren erhöht, und ist eine Erhöhung beschlossen?
- Är föreningen äkta eller oäkta? — Ist die Förening äkta oder oäkta? Das hat steuerliche Folgen, wenn du später verkaufst.
- Äger föreningen marken, eller är det tomträtt? — Gehört der Förening das Grundstück, oder ist es Erbpacht?
Die erste Frage ist die wichtigste. Die årsredovisning ist öffentlich, der Mäklare muss sie herausgeben, und sie sagt dir mehr über die nächsten zehn Jahre als jede Besichtigung. Wie man sie liest, steht im Artikel zur Bostadsrättsförening.
Die Wohnung
Was im Inserat steht, ist die Verkaufsversion. Diese Fragen zielen auf das, was nicht drinsteht.
- Vad ingår i avgiften — värme, vatten, bredband, kabel-tv? — Was ist in der Avgift enthalten: Heizung, Wasser, Internet, Kabelfernsehen?
- Vilka renoveringar är gjorda, av vem, och finns kvitton? — Welche Renovierungen wurden gemacht, von wem, und gibt es Belege?
- Är badrummet och köket fackmannamässigt renoverade? — Sind Bad und Küche fachgerecht renoviert worden?
- Finns det någon känd fukt- eller ljudproblematik i huset? — Sind Feuchtigkeits- oder Lärmprobleme im Haus bekannt?
- Vad är boarea och vad är biarea i den här lägenheten? — Was ist Wohnfläche und was Nebenfläche?
- Ingår förråd och eventuell parkering, eller köas det separat? — Sind Abstellraum und Stellplatz dabei, oder gibt es dafür eine eigene Warteliste?
Bei Bad und Küche lohnt das Nachhaken besonders. Eine nicht fachgerecht ausgeführte Nassraumsanierung ist in Schweden ein teurer Mangel, und die Beweislast liegt später bei dir.
Kauf und Ablauf
- Hur många har anmält intresse, och har bud lagts? — Wie viele Interessenten gibt es, und wurden schon Gebote abgegeben?
- Vilka villkor ställer föreningen för medlemskap? — Welche Bedingungen stellt die Förening für die Mitgliedschaft?
- Vilka avgifter tar föreningen vid överlåtelse och pantsättning? — Welche Gebühren erhebt die Förening bei Übertragung und Verpfändung?
- När är tillträde tänkt? — Wann ist die Übergabe vorgesehen?
Wenn es ein Haus ist
Bausubstanz
Hier gilt die Undersökningsplikt: Was du bei sorgfältiger Prüfung hättest entdecken können, kannst du später nicht mehr reklamieren. Das ist der härteste Unterschied zum deutschen Kaufrecht.
- Finns en överlåtelsebesiktning, och får jag läsa den? — Gibt es ein Übergabegutachten, und darf ich es lesen?
- Vilken grundkonstruktion har huset — krypgrund, platta på mark eller källare? — Welche Gründung hat das Haus: Kriechkeller, Bodenplatte oder Keller?
- Har det funnits fukt i grunden eller på vinden? — Gab es Feuchtigkeit im Fundament oder auf dem Dachboden?
- När byttes taket senast, och vilket material? — Wann wurde das Dach zuletzt erneuert, und mit welchem Material?
- När drogs elen om senast, och finns jordfelsbrytare? — Wann wurde die Elektrik zuletzt erneuert, und gibt es einen FI-Schutzschalter?
- Vilka renoveringar är gjorda med bygglov, och finns slutbesked? — Welche Umbauten haben eine Baugenehmigung, und gibt es die Schlussabnahme?
Der Krypgrund ist der Begriff, bei dem sich ein eigenes Gutachten fast immer lohnt. Feuchtigkeit darunter ist der Klassiker unter den teuren Überraschungen, und eine Besiktning kostet rund 9.600 bis 10.800 Kronen — die billigste Versicherung in diesem Kauf.
Technik und laufende Kosten
Die Driftkostnad im Inserat ist der Verbrauch des Verkäufers, nicht deiner. Eine vierköpfige Familie nach einem allein lebenden Rentner erlebt im ersten Winter eine andere Zahl.
- Hur värms huset upp, och vad kostade uppvärmningen förra året? — Wie wird geheizt, und was hat die Heizung letztes Jahr gekostet?
- Är vatten och avlopp kommunalt eller enskilt? — Sind Wasser und Abwasser kommunal oder privat?
- Om enskilt avlopp: när godkändes anläggningen senast av kommunen? — Bei eigener Kläranlage: wann wurde sie zuletzt von der Kommune abgenommen?
- Om egen brunn: finns ett vattenprov, och hur gammalt är det? — Bei eigenem Brunnen: gibt es eine Wasseranalyse, und wie alt ist sie?
- Vad står i energideklarationen? — Was steht im Energieausweis?
- Ingår huset i en samfällighet, och vad kostar den? — Gehört das Haus zu einer Samfällighet, und was kostet sie?
Zu Brunnen und eigener Kläranlage gibt es einen eigenen Artikel — das ist der Punkt, an dem Häuser außerhalb der Stadt am häufigsten unterschätzt werden.
Grundstück und Recht
- Hur mycket pantbrev finns uttagna i fastigheten? — Wie viele Pantbrev sind auf dem Grundstück eingetragen?
- Vad är taxeringsvärdet? — Wie hoch ist das Taxeringsvärde?
- Finns servitut, ledningsrätter eller andra belastningar? — Gibt es Dienstbarkeiten, Leitungsrechte oder andere Lasten?
- Berörs tomten av strandskydd? — Ist das Grundstück vom Uferschutz betroffen?
- Finns detaljplan, och vad får byggas på granntomterna? — Gibt es einen Bebauungsplan, und was darf auf den Nachbargrundstücken gebaut werden?
- När sotades och brandskyddskontrollerades eldstaden senast? — Wann wurden Feuerstätte und Schornstein zuletzt gekehrt und geprüft?
Die Frage nach den Pantbrev klingt technisch und ist die lukrativste auf dieser Liste. Vorhandene Pantbrev gehen auf dich über und kosten nichts; für jeden neu ausgestellten zahlst du zwei Prozent. Bei einem Kredit von vier Millionen Kronen ist das der Unterschied zwischen null und achtzigtausend. Mehr dazu unter Stämpelskatt und Pantbrev.
Wenn es ein Ferienhaus ist
Nutzbarkeit übers Jahr
Der Unterschied zwischen Sommerhaus und ganzjährig bewohnbar kostet schnell sechsstellig.
- Är huset byggt för åretruntboende eller för sommarbruk? — Ist das Haus für ganzjähriges Wohnen gebaut oder für den Sommer?
- Är vattnet avstängt vintertid, och är ledningarna frostsäkra? — Wird das Wasser im Winter abgestellt, und sind die Leitungen frostsicher?
- Hur är huset isolerat, och vad kostar det att värma i februari? — Wie ist das Haus gedämmt, und was kostet Heizen im Februar?
- Plogas vägen fram till huset vintertid, och vem betalar? — Wird der Weg zum Haus im Winter geräumt, und wer bezahlt das?
Lage und Zugang
Beim Ferienhaus ist der Weg dorthin Teil des Objekts.
- Vem äger och underhåller vägen fram till fastigheten? — Wem gehört der Weg zum Grundstück, und wer unterhält ihn?
- Finns vägsamfällighet, och vad är årsavgiften? — Gibt es eine Wegegemeinschaft, und wie hoch ist der Jahresbeitrag?
- Berörs tomten av strandskydd, och vad får göras närmast vattnet? — Gilt Uferschutz, und was darf in Wassernähe gemacht werden?
- Finns bryggrätt eller båtplats, och följer den med? — Gibt es Steg- oder Liegeplatzrechte, und gehen sie mit über?
Technik und Recht
Dieselben Fragen wie beim Haus, nur sind die Anlagen hier oft älter.
- Är vatten och avlopp kommunalt eller enskilt? — Sind Wasser und Abwasser kommunal oder privat?
- Om enskilt avlopp: när godkändes anläggningen senast? — Bei eigener Kläranlage: wann wurde sie zuletzt abgenommen?
- Finns en överlåtelsebesiktning? — Gibt es ein Übergabegutachten?
- Hur mycket pantbrev finns uttagna? — Wie viele Pantbrev sind eingetragen?
- Får huset hyras ut, och finns begränsningar? — Darf das Haus vermietet werden, und gibt es Einschränkungen?
Die teuerste Überraschung beim Ferienhaus ist fast immer das Abwasser. Eine nicht genehmigte Kläranlage muss ersetzt werden, und das kostet schnell mehr als eine neue Küche. Mehr zum Sommerhaus in Bohuslän.
Diese Liste gibt es auch als Werkzeug zum Umschalten und Kopieren: Objektart wählen, alle 48 Fragen auf Schwedisch und Deutsch, mit einem Klick in die Notizen-App.
Zwei Dinge, die diese Liste nicht leistet
Sie sortiert die Antworten nicht. „Die Förening hat 18.000 Kronen Schulden pro Quadratmeter" klingt nach einer Zahl und ist in Wahrheit eine Entscheidung — hoch oder normal hängt vom Viertel, vom Baujahr und von der Zinsbindung ab.
Und sie ersetzt keine Besiktning. Die Fragen holen heraus, was der Mäklare weiß. Was niemand weiß, weil noch keiner nachgesehen hat, findet nur ein Sachverständiger.
Wenn du die Unterlagen in der Hand hast und sie jemand auf Deutsch lesen soll, bevor du bietest: Dafür gibt es den Objektcheck. Du schickst den Hemnet-Link und die Unterlagen, ich schreibe dir zwei Seiten.
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