Mäklararvode Schweden: Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?
Wenn du in Deutschland eine Eigentumswohnung kaufst, kennst du das Zahlen-Spiel auswendig: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer plus Notar plus Maklerprovision. Seit dem Bestellerprinzip 2020 zahlst du als Käufer in der Regel noch die Hälfte der Maklergebühr — bei 3,57 % Provision sind das immer noch rund 1,8 % vom Kaufpreis, die zusätzlich aus deiner Tasche kommen. Bei einer 500.000-Euro-Wohnung in München sind das knapp 9.000 Euro Maklerkosten allein für dich.
Du fliegst nach Göteborg, schaust dir die ersten drei Wohnungen an, fragst den Makler nach der Maklergebühr — und bekommst einen verwirrten Blick. "Du zahlst keine Provision. Das zahlt der Verkäufer."
Willkommen im schwedischen Immobilienmarkt. Hier zahlt fast ausschließlich der Verkäufer den Makler. Das klingt zunächst wie ein Geschenk an den Käufer — und ist auch eines, finanziell. Strukturell ist es aber etwas anderes, als deutsche Käufer im ersten Moment denken. Wer das Konstrukt nicht versteht, geht in die schwedische Bieterrunde mit einem mentalen Modell, das nicht passt. Und verliert entweder Geld oder Nerven.
Wer zahlt den Makler — und wie viel
Der Standard ist eindeutig: Verkäufer (säljare) und Makler (mäklare) schließen einen sogenannten Förmedlingsuppdrag ab. Das ist der schriftliche Auftrag zur Vermittlung. In diesem Vertrag steht, wie viel der Makler im Erfolgsfall bekommt — und der Erfolgsfall ist der notarielle Verkaufsabschluss.
Übliche Sätze 2026 in Göteborg und Umgebung:
Stadtwohnungen (Bostadsrätt) in Göteborg: 1,8 bis 2,5 % vom Verkaufspreis, oft mit Mindestbetrag von 25.000 bis 40.000 SEK.
Häuser (Villor) im Großraum Göteborg: 2,0 bis 3,0 %, je nach Lage und Größe.
Bohuslän, Lantställen, Sommerhäuser: 2,5 bis 3,5 %, weil der Aufwand pro Objekt typischerweise höher ist.
Stockholm: etwas niedriger im Durchschnitt — 1,5 bis 2,2 % bei Stadtwohnungen, weil das Transaktionsvolumen pro Objekt höher ist.
Was in Deutschland ungewöhnlich ist, ist hier Standard: degressive Staffelmodelle. Der Makler bekommt zum Beispiel 2,0 % bis zum Utgångspris (dem Startpreis), 25 % von jeder Krone über dem Utgångspris bis zu einem definierten Bonus-Cap. Das motiviert den Makler, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen — und ist einer der Gründe, warum Bieterrunden in Schweden so aktiv betrieben werden. Der Makler hat ein direktes finanzielles Interesse daran, dass du als Käufer mehr bezahlst als das Startgebot.
Das ist nicht moralisch verwerflich. Es ist die strukturelle Realität, die du verstehen musst.
"Opartisk" — der Mythos vom unparteiischen Makler
Hier kommt die wichtigste rechtliche Eigenheit des schwedischen Maklerwesens. Schwedische Makler unterliegen dem Fastighetsmäklarlagen (FML), und dieses Gesetz schreibt vor, dass der Makler opartisk sein muss — auf Deutsch wörtlich "unparteiisch". Er soll sowohl die Interessen des Verkäufers als auch die des Käufers wahren.
Diese Vorschrift ist real und einklagbar. Der Makler darf zum Beispiel nicht aktiv Lügen über den Bauzustand verbreiten, muss bekannte Mängel offenlegen und darf das Bieterverfahren nicht manipulieren. Verstöße werden von der Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) sanktioniert, im Extremfall mit Lizenzentzug.
Aber jetzt der wichtige Teil: Der Makler wird vom Verkäufer bezahlt. Er ist gesetzlich unparteiisch, finanziell aber asymmetrisch incentiviert. Wenn du als Käufer ihn fragst, ob der Bauzustand wirklich so gut ist wie im Exposé beschrieben, wirst du eine sehr vorsichtig formulierte, juristisch wasserdichte Antwort bekommen. Du wirst aber keinen Anwalt-für-den-Käufer-Tonfall hören. Diese Rolle existiert in Schweden schlicht nicht.
Übersetzt heißt das: Der Makler ist deine erste Anlaufstelle für Fakten, nicht für strategische Beratung. Wenn du strategische Beratung willst — wie viel soll ich bieten, wann soll ich aussteigen, welche Klauseln verhandeln — dann brauchst du jemanden, der nicht vom Verkäufer bezahlt wird. Ein Käuferberater, ein eigener Jurist, oder im schlechtesten Fall ein erfahrener Freund, der schon ein paar Käufe hinter sich hat. Genau diese Lücke fängt in Schweden zunehmend der Beruf des köpcoach auf — Käuferbegleitung gegen Stundenhonorar oder Pauschale, völlig unabhängig vom Verkauf. Für ausländische Käufer mit wenig Marktkenntnis ist das eine ernsthafte Überlegung wert.
Was das für Besichtigung und Bieterverfahren konkret bedeutet
Wer in Deutschland eine Wohnung kauft, läuft mit dem Makler durch das Objekt, stellt Fragen, bekommt Antworten — und versteht implizit: Der Makler will dir verkaufen, also musst du selbst kritisch bleiben. Das gleiche Reflex-System trägt in Schweden auf den ersten Blick. Aber es gibt einen Unterschied in der Choreografie:
Visning (Besichtigung): Schwedische Besichtigungen sind fast immer öffentliche Termine. Du läufst durch die Wohnung mit zehn, zwanzig, manchmal dreißig anderen Interessenten gleichzeitig. Der Makler steht in der Küche oder im Eingang, beantwortet Fragen, verteilt das Prospekt (Objektsbeschrivning). Einzelbesichtigungen sind unüblich, außer bei sehr hochpreisigen Objekten oder wenn das öffentliche Visning ergebnislos war.
Was das praktisch heißt: Du wirst während der Besichtigung kaum echte Vertrauensgespräche führen können. Der Makler beobachtet dich, ebenso wie die anderen Interessenten. Wenn du gezielt nach Mängeln fragst — Feuchtigkeit im Bad, Renoveringsfond-Stand der Bostadsrättsförening, anstehende Sonderumlagen — wirst du knappe, formelle Antworten bekommen. Tiefere Fragen sind besser per E-Mail nach der Besichtigung, wenn du ernsthaftes Kaufinteresse signalisiert hast.
Budgivning (Bieterrunde): Sobald die Besichtigungsphase vorbei ist, koordiniert der Makler die Bieterrunde — meistens per Telefon und SMS. Er ruft alle ernsthaften Interessenten an, fragt das aktuelle Höchstgebot ab, gibt dir das neue Höchstgebot zurück. Der Makler darf das Bieterverfahren nicht manipulieren, darf zum Beispiel keine erfundenen Gegengebote nennen. Aber er entscheidet, wer wann angerufen wird, wie viel Zeit zwischen den Gegenangeboten liegt, ob er die Runde "auf Eis legt" für 24 Stunden.
Auch hier: das ist legal, strukturell normal — und du als Käufer hast keinen direkten Einfluss auf die Choreografie. Was du hast, ist die Möglichkeit, deine eigene Grenze vorher zu ziehen und nicht zu überschreiten. Genau das fällt Deutschen schwer, die Festpreis-Verhandlung gewöhnt sind und im Bieterprozess emotional reagieren. Mehr dazu im Detail im Budgivning-Artikel.
Der versteckte Käufer-Vorteil: keine Nebenkosten-Falle
Trotz der strukturellen Asymmetrie ist der schwedische Markt für Käufer in einem Punkt klar günstiger als der deutsche: du sparst real die hälftige Maklerprovision.
Rechenbeispiel zur Einordnung. Du kaufst eine Bostadsrätt in Majorna für 4.500.000 SEK (rund 395.000 Euro):
In Deutschland (Bestellerprinzip-Hälfte, durchschnittlich 3,57 % gesamt): rund 7.050 Euro Käuferanteil.
In Schweden: 0 SEK Maklerkosten als Käufer.
Diese Ersparnis kann je nach Kaufpreis schnell die zusätzlichen schwedischen Kaufnebenkosten (Stämpelskatt 1,5 %, Pantbrev 2 % auf neue Hypothek) teilweise oder ganz kompensieren. Bei einem 5.000.000-SEK-Haus mit 70 % Finanzierung zahlt der Käufer in Schweden rund 145.000 SEK Nebenkosten — ohne Maklerprovision. In Deutschland würden bei demselben Kaufpreis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), Notar, Grundbucheintrag und Hälftige Provision zusammen schnell auf das Dreifache klettern.
Die Bottom Line: Schweden ist als Käufermarkt strukturell günstig — wenn man die Asymmetrie der Beratung versteht und das fehlende Maklerhonorar nicht für eine Einladung hält, jeden Preis zu zahlen.
Was du als Käufer trotz fehlender Provision selbst absichern solltest
Weil der Makler nicht für dich arbeitet, musst du als Käufer aktiv den Schutz selbst organisieren, den der deutsche Käufermakler oft nebenbei liefert. Das umfasst:
Eigene Besichtigung des Bauzustands (besiktning). Bei Häusern Pflicht, bei Bostadsrätten dringend empfohlen. Eine överlåtelsebesiktning durch einen unabhängigen Gutachter (Anticimex, OBM, lokale Mitglieder von Sveriges Byggingenjörers Riksförbund) kostet 8.000 bis 18.000 SEK und ist innerhalb von drei bis fünf Werktagen zu organisieren. Ohne diese Inspektion verzichtest du faktisch auf jede spätere Reklamationsmöglichkeit, weil der Käufer nach schwedischem Recht eine undersökningsplikt hat — eine aktive Prüfpflicht.
Lese die Energideklaration. Sie liegt dem Objekt bei und sagt dir die Heizkostenrealität. A bis C ist gut, D mittel, E bis G heißt: spätere Sanierungskosten einkalkulieren.
Bei Bostadsrätten: Årsredovisning der Förening anfordern. Der Makler muss sie auf Anfrage herausgeben. Prüf den Renoveringsfond, die anstehenden Sonderumlagen, die Avgift-Entwicklung der letzten Jahre. Eine schwache Bostadsrättsförening frisst sich über zehn Jahre durch deine Marge — egal, wie gut die Wohnung selbst ist.
Eigene Finanzierungszusage (lånelöfte) vor der Bieterrunde. Ohne Vorab-Zusage von einer schwedischen Bank wird dein Gebot vom Makler nicht ernst genommen. Mehr noch: Der Makler darf den Vertrag bei Zuschlag nur unterzeichnen lassen, wenn die Finanzierung gesichert ist. Wer ohne Lånelöfte mitbietet, riskiert, dass das nächsthöhere Gebot Vorrang bekommt.
Eigene rechtliche Prüfung des Köpekontrakt. Schwedische Kaufverträge sind kürzer als deutsche, oft drei bis fünf Seiten. Das macht sie nicht harmloser. Eine Stunde Anwaltsberatung (1.500 bis 2.500 SEK) kann vor Klauseln schützen, die der Makler-vorformulierte Standardvertrag enthält und die im Standardfall niemand verhandelt — Anzahlung, Rückzugsrecht bei verweigerter Bauinspektion, Übergabetermin-Strafzahlungen.
Sonderfall: Wer zahlt, wenn der Käufer selbst einen Makler mitbringt
Das passiert in Schweden selten, ist aber rechtlich möglich. Ein köpmäklare (Käufermakler) wird direkt vom Käufer beauftragt und bezahlt — als reine Beratungsleistung außerhalb des klassischen Förmedlingsuppdrag. Übliche Honorare: 1,0 bis 1,5 % vom Kaufpreis als Erfolgshonorar oder Stundenhonorar von 1.500 bis 2.500 SEK.
Für ausländische Käufer ohne Marktkenntnis kann das eine sinnvolle Investition sein. Insbesondere für Objekte über 5 Millionen SEK, wo der Bieterunterschied von 200.000 SEK schnell die Maklergebühr selbst rechtfertigt. In Göteborg und Bohuslän gibt es eine Handvoll Spezialisten, die sich auf deutsche und niederländische Käufer fokussiert haben. Empfehlung kommt meistens über das Netzwerk, nicht über Google.
Was am Ende bleibt
Der schwedische Immobilienmarkt ist für deutsche Käufer in einem strukturellen Punkt großzügig: Du zahlst keine Maklerprovision. Das spart bei einem typischen Göteborg-Kauf 4.000 bis 9.000 Euro gegenüber Deutschland.
Im Tausch dafür bekommst du keinen Käufermakler, der auf deiner Seite verhandelt. Der schwedische Verkaufsmakler ist gesetzlich unparteiisch, finanziell aber an einen hohen Verkaufspreis gekoppelt. Wer das nicht versteht, geht in die Bieterrunde mit einer falschen Erwartung an Beratung und Schutz — und zahlt entweder zu viel oder verliert das Objekt durch Zögern.
Die zwei wichtigsten Konsequenzen:
Plane die Visning und Bieterrunde mit dem Wissen, dass du selbst der einzige strategische Berater auf deiner Seite bist. Wer das nicht alleine kann, holt sich einen Köpcoach oder Anwalt dazu.
Investiere die nicht gezahlte Maklerprovision in eigene Absicherung: Bauinspektion, Anwaltsprüfung, gegebenenfalls Käufermakler. Selbst 20.000 SEK Beratung ist günstiger als ein 200.000-SEK-Fehler beim Bieterverfahren.
In Schweden bezahlst du nicht den Makler. Du bezahlst dafür, dass du auf der Käuferseite alleine bist. Das ist kein Nachteil — aber du musst wissen, was du tust.
Hauskauf in Schweden — Praxis-Guide — der vertiefende Guide zu diesem Thema: im Shop ansehen.
Sebastian Schiefner ist Fotograf in Göteborg und begleitet Deutsche bei Wohnungssuche und Hauskauf in Westschweden. Kostenloses Erstgespräch.
