Hauskauf Schweden: Es gibt keinen Notar
Der Termin, auf den in Deutschland der ganze Hauskauf zuläuft, findet in Schweden nicht statt. Kein Notariat, keine Verlesung, keine Urkundenrolle. Stattdessen sitzt du in einem Maklerbüro, manchmal nur in einer Videokonferenz, unterschreibst zwei Seiten Papier — und bist Eigentümer eines Hauses. Das irritiert deutsche Käufer in zwei Richtungen: Es wirkt angenehm unbürokratisch und beunruhigend dünn.
Beides ist richtig. Der schwedische Hauskauf hat weniger Formalien als der deutsche, und genau deshalb liegen mehr Pflichten bei dir. Ich bin 2022 von Deutschland nach Schweden gezogen und fotografiere seitdem jedes Jahr mehrere hundert Objekte für Makler in Göteborg und an der Westküste. Schweden nimmt es nicht laxer. Es verteilt die Verantwortung anders.
Was der Notar in Deutschland tut — und was in Schweden an seine Stelle tritt
In Deutschland ist das Gesetz, nicht Gewohnheit. § 311b Absatz 1 BGB sagt, ein Vertrag über die Übertragung von Grundstückseigentum „bedarf der notariellen Beurkundung". Ohne Notar ist er nichtig. Und es bleibt nicht bei einem Termin: Die Auflassung muss nach § 925 Absatz 1 BGB „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle" erklärt werden — in der Praxis vor einem Notar.
Der Notar ist dabei kein Dienstleister einer Partei, sondern ein unabhängiges Amt: Er entwirft den Vertrag, prüft das Grundbuch, belehrt beide Seiten, hält die Zahlung zurück, bis die Vormerkung eingetragen ist, und meldet am Ende die Umschreibung an. Dieses Paket gibt es in Schweden nicht.
Was es gibt, ist der Fastighetsmäklare, mit einer Rolle, die in Deutschland fehlt: Nach 3 kap. 1 § Fastighetsmäklarlagen soll er „ta tillvara både säljarens och köparens intresse" — die Interessen von Verkäufer und Käufer wahren. Nach 3 kap. 11 § darf er keine Seite als Bevollmächtigter gegen die andere vertreten. Er ist also kein Verkäuferanwalt, auch wenn ihn der Verkäufer bezahlt. Wer das Honorar trägt, steht im Mäklararvode-Artikel.
Vier Pflichtangaben, zwei Unterschriften — mehr braucht es nicht
4 kap. 1 § Jordabalken ist einer der kürzesten wichtigen Paragrafen, die du lesen wirst: „Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen." Ein Kauf kommt durch eine Kaufurkunde zustande, die beide unterschreiben; sie muss den Kaufpreis nennen und die Erklärung des Verkäufers enthalten, dass die Immobilie übergeht. Die Fastighetsmäklarinspektionen zählt daraus vier Pflichtangaben: Objektbezeichnung, Parteien, Kaufpreis, Übergabeerklärung des Verkäufers.
Das war es. Fehlt eines der vier Elemente, ist der Kauf nicht anfechtbar, sondern von Anfang an ungültig. Die Aufsicht formuliert es unmissverständlich: „Det är viktigt att köpekontraktet är riktigt utformat, annars är köpet ogiltigt."
Dieselbe Regel erklärt, warum Gebote in Schweden nicht binden. Wenn ein Kauf ausschließlich durch eine unterschriebene Urkunde entsteht, ist alles davor rechtlich unverbindlich — das Höchstgebot, die Zusage am Telefon, die Mail des Maklers. Für beide Seiten. Wie das Bieterverfahren abläuft, steht im Budgivning-Artikel.
Was nicht im Vertrag steht, existiert nicht
4 kap. 3 § Jordabalken erklärt Nebenabreden für unwirksam, wenn sie nicht in der Kaufurkunde stehen und bestimmte Dinge regeln: den Erwerb von Bedingungen abhängig machen, die Gewährleistungshaftung ändern oder dein Recht beschränken, die Immobilie weiterzuverkaufen oder zu belasten.
Praktisch heißt das: Die Zusage „wenn die Besiktning etwas Größeres findet, kommen wir raus" ist nichts wert, solange sie nicht als Klausel im Köpekontrakt steht. Dasselbe gilt für den Finanzierungsvorbehalt. Und solche Bedingungen haben eine Frist: Nach 4 kap. 4 § darf der Bestand des Kaufs höchstens zwei Jahre ab Errichtung der Urkunde von einer Bedingung abhängen; eine längere Frist macht den Kauf ungültig, bei fehlender Frist gelten zwei Jahre.
In Deutschland würde ein Notar dich auf eine fehlende Rücktrittsklausel ansprechen, weil Belehrung zu seinem Amt gehört. In Schweden fragt niemand. Deine Untersuchungspflicht und deine Vertragsgestaltung sind dieselbe Sache aus zwei Richtungen: Was du nicht vorher prüfst und nicht hineinschreibst, trägst du danach selbst.
Köpekontrakt und Köpebrev: zwei Papiere, nicht eins
Deutsche Käufer erwarten einen Vertrag. In Schweden sind es zwei. Das Köpekontrakt wird beim Vertragstermin unterschrieben und ist der bindende Vertrag. Die FMI sagt es direkt: „Köpekontraktet innehåller alla villkor för försäljningen och är i sig ett bindande avtal om försäljningen." Darin stehen Kaufpreis, Handpenning, Übergabetag, Bedingungen.
Das Köpebrev kommt später, am Tillträdesdag, meist dann, wenn der Käufer den gesamten Kaufpreis bezahlt hat. Es funktioniert als Quittung und ist das Dokument für die Lagfart. 4 kap. 5 § Jordabalken bringt die Logik auf den Punkt: Ist im Vertrag eine weitere Kaufurkunde vorgesehen, gilt der Vollzug als von der Zahlung des Kaufpreises abhängig.
Wer das verwechselt, unterschätzt den ersten Termin. Das Köpekontrakt ist nicht die Absichtserklärung vor dem richtigen Vertrag. Es ist der richtige Vertrag.
Beim Vertragstermin wird auch die Handpenning fällig, und hier fehlt das deutsche Notaranderkonto. Nach 3 kap. 4 § Fastighetsmäklarlagen soll der Makler sie „snarast" an den Verkäufer weiterleiten, sofern nichts anderes vereinbart ist. Dieses „sofern nichts anderes vereinbart ist" ist dein Hebel: Soll das Geld bis zum Tillträde liegen bleiben, braucht es ein schriftliches Depositionsavtal von Käufer, Verkäufer und Makler. Der Makler führt dafür ein Klientmedelskonto getrennt von seinem Vermögen und haftet persönlich dafür. Die Aufsicht formuliert allerdings weich: Jeder Makler „bör" — sollte — ein eigenes Klientmedelskonto haben. Eine Verwahrungspflicht wie beim Notaranderkonto ist das nicht.
Zwei Zeugen und drei Monate: woran die Eintragung hängt
Hier liegt die unauffälligste Falle. Für die Gültigkeit des Kaufs braucht es keine Zeugen — 4 kap. 1 § erwähnt sie nicht. Für die Lagfart schon.
20 kap. 7 § Jordabalken listet die Gründe auf, aus denen ein Lagfart-Antrag ruhend gestellt wird. Nummer 1: „vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen icke är styrkt av två vittnen" — die Unterschrift des Veräußerers ist nicht von zwei Zeugen bestätigt. Die FMI ergänzt die praktische Seite: Fehlt die Bezeugung, ist der Kauf gültig, du bekommst aber nur eine vorläufige Lagfart. Deine eigene Unterschrift muss nicht bezeugt werden, die des Verkäufers schon. Führt ein Makler den Termin, ist das Routine. Beim Direktkauf ist es der Punkt, an dem es schiefgeht.
Dazu kommt die Frist, die in Deutschland der Notar übernimmt. 20 kap. 1 § Jordabalken verpflichtet den Erwerber, die Eintragung selbst zu beantragen; 20 kap. 2 § setzt den Termin: „Lagfart skall sökas inom tre månader efter det att den handling på vilken förvärvet grundas" errichtet wurde. Drei Monate ab Vertragsurkunde.
Seit dem 1. Juli 2026 gibt es dabei eine Hürde, die deutsche Käufer kalt erwischt. Das Lantmäteriet verlangt eine Identitätsangabe: „Privatpersoner ska ange svenskt personnummer eller samordningsnummer vid ansökan." Ohne eine dieser Nummern wird der Antrag nicht bewilligt, das Verfahren wird ruhend gestellt, Expeditionsgebühren kommen dazu. Maßgeblich ist das Datum der Unterschrift auf dem Köpekontrakt. Kaufst du, bevor du in Schweden registriert bist, besorg die Nummer früh — siehe Personnummer beantragen. Die Bearbeitungszeiten beim Skatteverket sind nicht kalkulierbar.
Was dich das kostet, und wofür du in Schweden nicht zahlst
Rechnen wir es durch. Deutschland, Kaufpreis 500.000 Euro, Grundschuld 400.000 Euro. Die 1,0-Gebühr der Tabelle B zum GNotKG liegt bei 500.000 Euro Geschäftswert auf 935 Euro, bei 400.000 Euro auf 785 Euro:
- Beurkundung (KV 21100, Satz 2,0): 1.870 Euro
- Vollzug (KV 22110, Satz 0,5): 467,50 Euro
- Betreuung (KV 22200, Satz 0,5): 467,50 Euro
- Notar netto 2.805 Euro, mit 19 Prozent Umsatzsteuer 3.337,95 Euro
- Grundbuch: Eigentumsumschreibung (KV 14110, 1,0) 935 Euro, Auflassungsvormerkung (KV 14150, 0,5) 467,50 Euro, Grundschuld (KV 14121, 1,0) 785 Euro
Summe rund 5.525 Euro, etwa 1,1 Prozent des Kaufpreises — ohne Grunderwerbsteuer, Makler und Auslagen. Verhandelbar ist davon nichts: Die Bundesnotarkammer nennt die Notarkosten „bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt" und „gesetzlich vorgeschrieben".
In Schweden fällt dieser Posten weg. Für den Vertrag selbst zahlst du niemanden. An staatlichen Kosten bleiben die Stämpelskatt von 1,5 Prozent für Privatpersonen — bemessen auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Taxeringsvärde des Vorjahres, abgerundet auf volle Tausend — plus 825 Kronen Expeditionsavgift für die Lagfart. Kommt ein neues Pantbrev dazu, sind es 2 Prozent auf den Inteckningsbetrag und 375 Kronen je Inteckning. Die Rechnung steht im Stämpelskatt-Artikel.
Günstiger, aber nicht derselbe Einkauf: In Deutschland bezahlst du einen unabhängigen Juristen dafür, dass er den Vertrag entwirft, das Grundbuch prüft und dich belehrt. In Schweden entfällt die Rechnung — und die Leistung auch.
Was du konkret tun solltest
Drei Dinge, bevor du unterschreibst.
Erstens: Lies das Köpekontrakt als den bindenden Vertrag, der es ist — vorher, nicht am Termin. Jede Bedingung, die dir wichtig ist (Besiktning, Finanzierung, Übergabetermin), muss als Klausel darin stehen, mit Frist. Mündliche Zusagen sind nach 4 kap. 3 § Jordabalken für genau diese Punkte unwirksam.
Zweitens: Ist der Kaufpreis für dich grenzwertig oder am Objekt etwas unklar, hol dir eigenen Rechtsrat. Ein Jurist kostet hier Geld, das der deutsche Käufer als Notargebühr ohnehin bezahlt hätte. Der Makler ist zur Neutralität verpflichtet, nicht zu deiner Beratung — genau die Lücke, die der Notar füllt. Wie viele deutsche Käufer das tun, dazu habe ich keine Statistik gefunden; nach der Logik der Sache liegt nahe, dass es wenige sind.
Drittens: Kümmer dich um Samordningsnummer und Zeugen, bevor sie dich aufhalten. Zwei Zeugen für die Unterschrift des Verkäufers, eine Identitätsnummer für die Lagfart, drei Monate Frist. Der ganze Ablauf von Lånelöfte bis Tillträde steht in einem eigenen Artikel; wie du vorher im Inserat liest, worauf du dich einlässt, im Hemnet-Artikel.
Der schwedische Hauskauf ist nicht riskanter als der deutsche. Er ist nur anders verteilt. Niemand nimmt dir die Prüfung ab, weil niemand dafür bezahlt wird.
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Sebastian Schiefner ist Fotograf in Göteborg und begleitet Deutsche bei Wohnungssuche und Hauskauf in Westschweden. Kostenloses Erstgespräch.
