Tomträtt in Schweden: Was Erbpacht beim Hauskauf wirklich kostet
Im Inserat steht ein Wort, über das deutsche Käufer hinweglesen, weil es wie eine Angabe zur Grundstücksgröße aussieht: Tomträtt. Es bedeutet, dass das Haus dir gehört und der Boden darunter nicht. Du zahlst dafür jedes Jahr, und dieser Betrag wird alle zehn Jahre neu festgesetzt — nicht nach einem Index, nicht nach der Inflation, sondern nach dem Wert, den der Boden zum Zeitpunkt der Neufestsetzung hat.
Ich bin 2022 von Berlin nach Göteborg gezogen und fotografiere seitdem jedes Jahr mehrere hundert Objekte für Makler in Göteborg und an der Westküste. Göteborg ist eine Tomträtt-Stadt: Die Exploateringsförvaltningen zählte zum 28. Februar 2025 genau 9.415 Wohn-Tomträtter, davon 8.667 Einfamilienhäuser, und nahm daraus rund 444 Millionen Kronen im Jahr ein. Wer hier sucht, trifft das Modell.
Was Tomträtt juristisch ist — und was es nicht ist
13 kap. 1 § Jordabalken beschreibt die Tomträtt als Nutzungsrecht an einer Immobilie „under obestämd tid för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar" — auf unbestimmte Zeit, für einen bestimmten Zweck, gegen eine jährliche Geldabgabe.
Drei Dinge folgen daraus. Es gibt kein Datum, an dem das Recht endet. Du darfst die Tomträtt verkaufen und verpfänden; das steht im zweiten Absatz derselben Vorschrift, und der Pantbrev funktioniert wie bei einer normalen Fastighet. Und kündigen darf nur die Gegenseite — der Tomträttshavare kann den Vertrag nicht von sich aus beenden.
Die Kündigungsrechte des Eigentümers sind dafür eng. Gekündigt werden kann nur zum Ende festgelegter Zeiträume: der erste beträgt mindestens 60 Jahre, die folgenden mindestens 40. Erklärt werden muss höchstens fünf und mindestens zwei Jahre vorher, und nur, wenn die Kündigung „av vikt för ägaren" ist, für den Eigentümer also Bedeutung hat. Kündigt er, muss er dir das Gebäude abnehmen und entschädigen — ohne den Bodenwert, der war nie deiner.
Deine Wohnsicherheit ist also hoch. Die Unsicherheit liegt vollständig auf der Kostenseite.
Wie die Avgäld gerechnet wird — Göteborg und Stockholm machen es verschieden
Göteborg rechnet in einem Schritt: Für Småhus 1,05 Prozent des bei der Omreglering geltenden Marktaxeringsvärde bei zehnjährigen Perioden, 1,20 Prozent bei zwanzigjährigen. Für Flerbostadshus 1,50 beziehungsweise rund 1,69 Prozent.
Das lässt sich nachrechnen: Ein Marktaxeringsvärde von 2.000.000 SEK ergibt 21.000 SEK im Jahr, also 1.750 SEK im Monat. Dahinter steht, dass das Taxeringsvärde laut Stadt 75 Prozent des Marktwerts entsprechen soll und bei Småhus alle drei Jahre neu festgesetzt wird — zwei Millionen Taxeringsvärde meinen also einen Boden um 2,7 Millionen Kronen Marktwert.
Stockholm rechnet in zwei Schritten: 3,25 Prozent von 40 Prozent des Marktaxeringsvärde bei zehnjährigen Perioden, 3,5 Prozent bei zwanzigjährigen. Bei einem Marktaxeringsvärde von 1.000.000 SEK ergibt diese Formel 13.000 SEK im Jahr.
Entscheidend ist, was diese Zahlen sind: kommunalpolitische Entscheidungen, keine Rechtsregeln. Der Högsta domstolen setzte am 24. April 2025 (T 3706-23) für eine Stockholmer Bostadsrättsförening eine Avgäldsränta von 1,75 Prozent des Bodenmarktwerts an; Göteborgs eigene Verwaltung bezeichnet ihr Småhus-Modell gegenüber dieser Rechtspraxis als um etwa 74 Prozent rabattiert. Was du heute zahlst, ist politisch gewollt günstig — und damit politisch änderbar.
Die Omreglering alle zehn Jahre ist der eigentliche Risikopunkt
Innerhalb einer Periode steht die Avgäld fest. 13 kap. 10 § Jordabalken: „Om ej längre tid överenskommes, utgör varje period tio år." Wenn nichts Längeres vereinbart ist, sind es zehn Jahre.
Was danach passiert, steht in 13 kap. 11 §: Die Avgäld wird „på grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen" bestimmt, auf Grundlage des Bodenwerts zum Zeitpunkt der Überprüfung. Kein Index, kein Inflationsbezug, keine Kappung im Gesetz. Wird die Überprüfung nicht im vorletzten Jahr der Periode gerichtlich eingeleitet und einigt man sich auf nichts anderes, läuft der alte Betrag weiter.
Vorher kommt Post: Göteborg verschickt etwa 15 Monate vor Ablauf ein Tilläggsavtal mit der neuen Abgabe, in Stockholm liegt der Brief 15 bis 18 Monate vorher im Kasten.
Wie groß die Sprünge werden können, zeigt Stockholms eigene Bremse. Dort ist die Erhöhung bei Småhus auf maximal 18.000 SEK pro Jahr gedeckelt (zehnjährige Periode) beziehungsweise 19.400 SEK (zwanzigjährige) und darf nach einem Beschluss von 2004 nie mehr als 100 Prozent der bisherigen Avgäld betragen; eingeführt wird sie gestaffelt mit 40 Prozent im ersten Jahr, dann 55, 70, 85 und ab dem fünften Jahr voll. Keinen Deckel bei plus 100 Prozent baut eine Stadt, wenn es nicht Fälle gäbe, die darüber liegen. Für Göteborg habe ich keine solche Kappung gefunden; die Verwaltung hatte 2025 den Auftrag, ein Maxtak zu prüfen.
Die wichtigste Frage bei der Besichtigung ist deshalb nicht, was die Avgäld heute kostet, sondern wann die Periode endet. Ein Haus mit zwei Jahren Restlaufzeit ist ein anderes Angebot als eines mit acht.
Was im Inserat steht — und was nicht
Der Listenpreis ist der Preis für das Gebäude. Die Avgäld steckt nicht darin, und das Enddatum der laufenden Periode gehört nicht zu den Angaben, auf die du dich im Inserat verlassen kannst. Beides musst du erfragen; der Mäklare hat das Tomträttsavtal vorliegen. Wie du die übrigen Felder liest, steht im Artikel zum Hemnet-Inserat.
Rechne die Avgäld um, bevor du bietest: 21.000 SEK im Jahr entsprechen bei 4 Prozent Zins ungefähr den Kosten von 525.000 SEK zusätzlichem Kredit. Zwei Häuser zum gleichen Preis sind nicht gleich teuer, wenn eines auf eigenem Boden steht. Und weil Gebote in Schweden nicht binden, kostet die Frage vor dem Gebot nichts.
Freikaufen: In Göteborg 65 Prozent des Marktaxeringsvärde
Göteborg erlaubt den Friköp, den Kauf des Bodens. Der Preis „motsvarar 65 procent av det vid tidpunkten gällande marktaxeringsvärdet", sofern die Tomträtt länger als zehn Jahre bestanden hat; bei kürzerer Laufzeit zum Marktpreis.
Der Weg: Interessenbekundung mit der Fastighetsbeteckning, Prüfung des Avtals, Angebot, Köpekontrakt, Zahlung spätestens am Tillträdesdag, Köpebrev — und danach beantragst du selbst die Lagfart beim Lantmäteriet, binnen drei Monaten. Stämpelskatt und Verwaltungskosten kommen dazu.
Ob sich das rechnet, musst du selbst ausrechnen. Bei einem Marktaxeringsvärde von 2.000.000 SEK kostet der Freikauf 1.300.000 SEK, die Avgäld liegt bei 21.000 SEK im Jahr — rund 62 Jahresabgaben. Mit den heutigen, stark rabattierten Sätzen lohnt der Kauf also vor allem, wenn man steigende Avgälder erwartet oder den Boden als Vermögenswert will, der beim Wiederverkauf mitgeht. Über eine Senkung auf 50 Prozent wird in Göteborg diskutiert, beschlossen ist sie nicht. Andere Kommunen haben eigene Regeln oder verkaufen gar nicht — eine kommunale Entscheidung, keine gesetzliche.
Steuern, Nebenkosten, Kredit: wo es anders läuft und wo gleich
Die fastighetsavgift zahlst du trotzdem. Skatteverket sagt klar: „Tomträtt beskattas på samma sätt som fastighet." Es bleiben 0,75 Prozent des Taxeringsvärde, gedeckelt bei 10.425 SEK für 2026 und 10.074 SEK für 2025; Neubauten mit Värdeår ab 2012 sind die ersten 15 Jahre frei. Die Avgäld ersetzt diese Abgabe nicht, sie kommt dazu.
Dafür ist die Avgäld abzugsfähig. Skatteverket führt sie im Avdragslexikon unter T: Abzug möglich, „om tomten har upplåtits under en viss tid med tomträtt av kommunen", einzutragen „vid punkt 8.1 (Ränteutgifter)" der Inkomstdeklaration. Sie wirkt wie ein Zinsabzug. Eine Arrendeavgift, also klassische Pacht, ist ausdrücklich nicht abzugsfähig — die Unterscheidung lohnt sich auch steuerlich.
Bei der Stämpelskatt gilt eine eigene Vergleichsregel: Das Lantmäteriet vergleicht die für die Tomträtt gezahlte Summe mit dem taxierten Byggnadsvärde und besteuert den höheren Wert, 1,5 Prozent für Privatpersonen, plus 825 SEK Expeditionsavgift. Jeder neue Pantbrev kostet wie sonst 2 Prozent plus 375 SEK. In absoluten Zahlen zahlst du weniger als beim gleichwertigen Haus mit eigenem Grundstück — du kaufst den Boden ja nicht mit.
Verpfänden lässt sich die Tomträtt, der rechtliche Weg ist derselbe. Belastbare Zahlen dazu, wie Banken sie beim Bolån bewerten, habe ich nicht gefunden.
Der deutsche Vergleich: Erbbaurecht sieht gleich aus und schützt anders
Strukturell ist das deutsche Erbbaurecht dasselbe Konstrukt: § 1 ErbbauRG beschreibt ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Wer Erbpacht kennt, erkennt die Tomträtt wieder — und unterschätzt dann den Unterschied.
Der liegt in der Anpassung. § 9a ErbbauRG schützt Wohnnutzung ausdrücklich: Erhöht werden darf nur, soweit es nicht unbillig ist, und als unbillig gilt in der Regel, was über die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung seit Vertragsschluss hinausgeht. Änderungen der Bodenwerte bleiben grundsätzlich unberücksichtigt, und verlangt werden kann frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder der letzten Erhöhung.
Das ist das genaue Gegenteil der schwedischen Regel: Was § 9a ErbbauRG bewusst ausschließt — den Bodenwert — macht 13 kap. 11 § Jordabalken zur Bemessungsgrundlage. Deutschland koppelt an die Wirtschaftslage, Schweden an den Grundstücksmarkt. Wo Bodenpreise schneller steigen als Löhne, ist das ein erheblicher Unterschied.
Zwei Abweichungen noch: Das deutsche Erbbaurecht hat ein vertraglich festgelegtes Enddatum, die Tomträtt läuft auf unbestimmte Zeit. Und der Erbbaurechtsvertrag braucht notarielle Beurkundung nach § 311b Absatz 1 BGB und einen Grundbucheintrag, während es beim schwedischen Hauskauf keinen Notar gibt. Unterm Strich: Schweden gibt dir mehr Bestandssicherheit und weniger Kostensicherheit, Deutschland umgekehrt.
Was du vor dem Gebot klärst
Fünf Dinge, die sich alle vor dem ersten Gebot klären lassen.
Tomträttsavtal anfordern — Zweck, Periodenlänge und vor allem das Enddatum der laufenden Periode, die wichtigste Zahl im ganzen Vorgang.
Marktaxeringsvärde nachrechnen, mit der Formel der Kommun. In Göteborg 1,05 Prozent; dass das Taxeringsvärde bis zur nächsten Omreglering gleich bleibt, ist unwahrscheinlich.
Nach Friköp fragen — ob überhaupt, zu welchem Preis. Was im Nachbarort gilt, gilt hier nicht.
Avgäld in die Monatsrechnung, neben fastighetsavgift, Villaförsäkring, Heizung und Energideklaration. Erst dann vergleichst du zwei Häuser ehrlich.
Punkt 8.1 nicht vergessen. Die Stadt schickt eine Kontrollmitteilung, eintragen musst du selbst.
Tomträtt ist keine Falle. Es ist ein Preis, der in der Zukunft liegt und nicht im Inserat steht. Wer ihn vorher ausrechnet, kauft ruhiger als jemand, den der Brief fünfzehn Monate vor Periodenende überrascht.
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Sebastian Schiefner ist Fotograf in Göteborg und begleitet Deutsche bei Wohnungssuche und Hauskauf in Westschweden. Kostenloses Erstgespräch.
